🌓 Acheter Un Appartement Loué Pour Y Habiter Cette réponse, est incomparable

Nouvelsujet du forum Légavox : Acheter un bien loué pour y vivre - Achat immobilier

Il est tentant de vouloir diviser un immeuble pour le revendre à la découpe ou en optimiser les espaces locatifs. Mais attention à ne pas s’engager trop vite dans ce type de projet. Des autorisations sont nécessaires au plus haut niveau. Explications ! —————————————————– Division et location saisonnière. Tout ce que vous devez savoir dans le prochain séminaire Immo Wow du 23 septembre 2017. Ne naviguez plus dans le brouillard et regarder les vidéos du séminaire en cliquant ici ! —————————————————– A 100 m de chez moi il y a une grosse maison de ville en vente depuis des années. La maison dispose d’un commerce au rez-de-chaussée. J’avais visité le bien il y a un an et l’annonce avait disparu. J’étais persuadé que l’immeuble avait été vendu. Et puis non. L’annonce est ressortie sur le bon coin. Le prix avait carrément chuté passant de 250 k€ à 170K€. Le projet de division en appartements J’avais en tête de transformer ce bâtiment en appartements en le divisant pour optimiser les espaces. Je faisais un appartement par niveau et au rez-de-chaussée un studio et un local commercial. Le chantier m’apparaissait assez simple. En principe… Pourquoi diviser ? L’idée est simple, le prix du mètre carré est moins cher sur une grande surface que pour les petites. Mieux vaut acheter une seule grande surface à diviser que plusieurs petites. Il n’y a pas de petites économies. Pour moi, ce bien entre dans la catégorie des invendables. Avec l’obligation de conserver le local commercial PLU, il ne s’adresse qu’à une infime partie des potentiels acheteurs. Ceux qui recherchent une résidence principale RP à l’étage avec un local commercial en dessous. Genre artisans. Et ça ne doit pas courir les rues. D’après l’agent immobilier, les visites sont rares. Personnellement c’est exactement ce que je recherche. Un bien suffisamment complexe pour la majorité des acheteurs de RP, mais techniquement pas très compliqué à diviser. Négocier le prix, pour diviser l’immeuble ? Ni une ni deux je suis retourné faire une visite avec l’agent immobilier. Nouvelle proposition au vendeur pour 150 k€. 150 k€ pour 260m² soit 575 €/m² alors que le prix du m² est plutôt de 2000 à 2500 € en neuf dans le secteur, c’est plutôt une bonne affaire. Et puis j’ai eu un doute. Non pas sur le bien mais sur la division. Et notamment sur deux choses 1/ Pour accéder aux étages, il fallait créer une porte d’entrée côté rue qui venait diminuer d’autant la surface commerciale actuelle. L’agent immobilier m’avait dit que la mairie ne voulait pas qu’on supprime le local commercial. Il fallait le conserver. Oui mais, pouvait-on en diminuer un peu la surface ? Pas sûr… 2/ Les parkings En créant des logements est-ce que le PLU n’allait pas m’imposer la taxe de stationnement manquant » ? Ce qui peut est possible même si on n’augmente pas la surface habitable. Chez moi c’est 3000 € par place de stationnement manquant. A raison de deux places de stationnement par appartement et 3 appartements, la note peut rapidement monter. J’avais bien prévu des stationnements en enfilade l’un derrière l’autre mais je me demandais si ça allait passer. Pour en avoir le cœur net, j’ai déposé en mairie un Certificat d’Urbanisme Opérationnel CU b Alors c’est quoi un Certificat d’Urbanisme Opérationnel ? C’est un document très simple à remplir qui va vous permettre de valider votre projet auprès de l’administration. Il faut juste décrire en quelques lignes votre projet, prendre des photos avant/après, mettre un plan du cadastre que vous allez chercher sur et le tour est joué. Je n’ai même pas pris le temps de taper mon argumentaire ! Vous le déposez en mairie contre un récépissé et vous n’avez plus qu’à attendre 2 mois pour avoir la réponse. Pas besoin d’être le propriétaire du logement pour déposer le document, n’importe qui peut le faire. Lors de la dépose du document en mairie, la personne de l’urbanisme très sympathique était étonnée de ma demande. Vous faites un CU pour ça ? Euhh ben oui ? Pourquoi ? J’aime bien savoir où je mets les pieds avant d’acheter. Deux mois après le verdict tombe Refus de projet Je pensais que c’était par rapport au parking. Eh bien Non. C’est juste qu’il n’y avait pas assez d’électricité dans la rue. Il fallait renforcer le réseau. Un comble lorsqu’on sait que le bien est en plein centre-ville. Mais la municipalité venait tout juste de refaire tous les trottoirs et le réseau électrique enterré alors j’imagine qu’ils n’avaient pas envie de tout défoncer pour moi. Ils m’ont joint la réponse d’ENEDIS ex ERDF pour les anciens, qui s’engage à faire le chiffrage exact de l’opération envisagée à la dépose du permis de construire… Oui car si je prends tout cela à mes frais, j’imagine que la donne est différente. Comme j’étais en pour parler sur un autre immeuble, j’ai lâchement abandonné ma quête d’informations avec celui-ci. J’aurais pu notamment téléphoner directement à ENEDIS pour de plus amples informations. Je garde sous le coude ce projet et si dans un an il est toujours à la vente j’y retourne ! Et vous ? Avez-vous déjà pensé à diviser un immeuble ?

^{Acheterun appartement neuf dans une résidence de prestige pour y habiter La Grande Motte 34 Achat appartement neuf du studio au T4 à Montpellier pour habiter ou investir Vous désirez habiter ou investir à Montpellier dans un logement neuf avec de nombreux avantages, l’équipe de Pégase Immobilier est là pour vous conseiller tout au long de votre démarche.Nos} Question Je suis propriétaire d’un appartement que je loue vide depuis de nombreuses années à un locataire âgé de 67 ans. Aujourd’hui, j’aimerais reprendre ce logement pour y habiter. Comment dois-je procéder pour résilier le bail ? Réponse Pour que la résiliation du bail pour cause de reprise d’un logement soit valable, vous devez adresser à votre locataire, 6 mois au moins avant la fin du bail, la notification du congé soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par acte d’huissier, soit encore par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Ce congé doit préciser le motif ainsi que le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. N’oubliez pas de joindre également la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ». Un document que vous trouverez aisément sur Internet. Mais attention, votre locataire, étant âgé de plus de 65 ans, peut bénéficier d’une protection particulière. En effet, s’il dispose de revenus annuels inférieurs à 23 354 € Île-de-France ou à 20 304 € reste de la France, vous ne pourrez pas résilier le bail, le renouvellement de celui-ci étant automatique. À moins que vous ne lui présentiez une offre de relogement correspondant à ses besoins, à ses possibilités financières et dans un secteur géographique proche de son logement actuel. Sachant que cette protection tombe » également si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos ressources annuelles sont inférieures aux plafonds cités précédemment. Dans ce cas, vous pouvez donc résilier le bail. ^{Pourque la résiliation du bail pour cause de reprise d’un logement soit valable, vous devez adresser à votre locataire, 6 mois au moins avant la fin du bail, la notification du congé soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par acte d’huissier, soit encore par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Ce congé doit préciser le motif ainsi que le nom} ^{La commune d'Artigues-près-Bordeaux Artigues-près-Bordeaux est une commune du sud-ouest de la France, située dans le département de la Gironde en région Nouvelle-Aquitaine. En savoir plus La commune de Sainte-Eulalie La commune de Sainte-Eulalie est située en Gironde, près de Bordeaux. Elle compte 4 730 habitants. Commune située en 2e couronne de l’Agglomération Bordelaise et en limite extérieu[...] En savoir plus La commune d'Andernos Station balnéaire située sur le Bassin d'Arcachon. En savoir plus}

Lorsquevous achetez un appartement loué, à quel moment pouvez-vous libérer l'appartement du locataire?#stephaneplazaimmobilier #davidimmo06 #immobilier #imm

Acheter un bien immobilier neuf, c’est aussi pouvoir bénéficier de nombreux avantages fiscaux et de financements. Un argument important à prendre en compte pour financer au mieux son achat… QUELS SONT LES AVANTAGES FINANCIERS SPÉCIFIQUES À L’ACHAT DANS LE NEUF ? Vous rêvez de devenir propriétaire mais vous ne savez pas comment boucler votre plan de financement ? Opter pour le neuf vous donne droit à des avantages financiers significatifs, qui réduisent fortement le coût de votre achat Les frais de notaire réduits En achetant un logement neuf, vos frais de notaire représentent 2 à 3% du prix d’achat de votre bien, contre 7% à 8% dans de l’ancien. La TVA réduite Si vous achetez un logement neuf situé dans une zone ANRU Agence Nationale de Rénovation Urbaine, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% ou 7% du prix de votre investissement, au lieu des 20% habituellement appliqués. L’exonération de taxe foncière Les logements neufs bénéficient en règle générale selon les villes d’une exonération de taxe foncière dans les 2 années qui suivent leur achèvement POUR FINANCER VOTRE ACHAT, IL EXISTE AUSSI DE NOMBREUSES AIDES RÉGLEMENTÉES Vous vous êtes renseigné auprès de votre banque pour obtenir un prêt bancaire classique… Mais avez-vous pris en compte les prêts réglementés ? Ces dispositifs constituent des aides au financement intéressants si vous y êtes éligible ! Le PTZ ou prêt à taux zéro, vous concerne si votre projet est d’acquérir un logement neuf en tant que résidence principale pour la première fois sous conditions de ressources. Le prêt conventionné accessible à tous sans conditions de ressources ; Le prêt d’accession sociale PAS, réservé à certains foyers modestes ; Le prêt action logement, conditionné à votre emploi si vous êtes dans une entreprise de plus de 10 salariés. Les aides à l’achat Les différents types de prêts immobilier ACHETEZ POUR LOUER ET DÉFISCALISER DES DISPOSITIFS GAGNANTS L’investissement locatif dans le neuf a le vent en poupe il bénéficie d’avantages fiscaux conséquents qui vous aident à mener à bien votre projet d’achat immobilier. Le dispositif Pinel anciennement Duflot Ce dispositif vous permet d’acheter un logement neuf pour le louer sur une periode de 9 ans minimum. Il vous donne ainsi accès à des réductions d’impôts significatives, jusqu’à 21%, calculées à partir du montant de votre investissement. La loi Censi-Bouvard Une autre solution à votre portée louer meublé dans une résidence réglementée. Bénéficiez ainsi de la loi Censi-Bouvard, un dispositif fiscal qui vous donne droit à des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 11% du montant de votre investissement. De nombreuses aides au financement existent donc pour rendre possible votre projet… Prenez contact avec nos conseillers qui vous aideront à trouver le meilleur financement pour votre achat immobilier. Lesprix d’achat des logements en résidences seniors sont très variables allant d’environ 80 000€ pour un studio et jusqu’à 300 000€ pour un T3, en fonction des régions. Acheter un appartement en résidence senior pour y habiter est toutefois peu répandu chez Domitys. L’investissement peut paraître à première vue tentant. 01 47 20 33 00 Prendre RDV Souscrire en ligne Accès client Assurance vie SCPI Plan d'Epargne Retraite Bourse Défiscalisation Placement financier AccueilPlacement financierInvestissementInvestissement immobilierFaut-il acheter ou louer la résidence étudiante de votre enfant ? Nousvous recommandons donc de procéder de la même manière que pour un investissement locatif classique : publier une annonce « fictive » du logement que vous allez acheter occupé avec le même loyer et observer les demandes que vous recevez. Par Corinne Vedrenne BazikPress Publié le 19/10/2010 - Mis à jour le 17/02/2016 Si vous n’envisagez pas l’achat d’un logement pour l’habiter illico, opter pour un bien déjà loué, avec un locataire en place, peut s’avérer une bonne affaire. Il faut cependant prendre certaines précautions pour éviter des déconvenues... Les avantages financiers d’un achat de logement occupé Ils ne sont pas négligeables et en font un investissement immobilier attractif. En effet, ce type de logement permet de profiter en moyenne d’une décote de l’ordre de 10 à 15% par rapport à un logement identique vendu libre de tout occupant. Cette décote varie selon la durée du bail restant à courir avec le locataire en place. Autre atout qui dit locataire en place dit loyer immédiatement assuré, et donc une rentabilité rapide de votre logement puisqu’aucune recherche de locataire n’est à effectuer. De plus, vous connaissez ce locataire, car un historique fourni par le propriétaire précédent vous permet de vérifier la régularité de ses paiements… Sachez également que les banques aiment ce genre d’investissement les revenus de location étant d’ores et déjà assurés lors de votre demande de prêt, vous obtiendrez celui-ci plus facilement… Ce qu’il faut vérifier Il ne faut cependant pas s’engager à l’aveuglette. L’achat d’un bien immobilier occupé va par la suite vous lier contractuellement avec le locataire actuel. Il vous faut donc étudier le bail en cours, vérifier que le montant du loyer qu’il paie correspond à vos attentes, car vous ne pourrez pas le renégocier ! Assurez-vous en parallèle qu’une clause de révision annuelle du loyer figure dans le bail. A défaut, votre locataire peut rester en place des années en vous versant un loyer identique ! Demandez à l’ancien propriétaire des preuves de paiement régulier du loyer par le locataire, et vérifiez qu’aucun litige entre les deux parties n’est en cours… Les droits du locataire en place Tant que le bail signé par le locataire avec le précédent propriétaire est en cours, le locataire a le droit d'occuper les lieux. Vous ne pouvez pas l’obliger à quitter le logement afin de l’habiter vous-même, par exemple. A l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement vous devez respecter certaines règles en informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ; en motiver la nécessité par le fait que vous souhaitez habiter vous-même le logement, y placer un proche, ou encore le revendre. Dans ce dernier cas, sachez que le locataire est prioritaire dans l’achat du bien, vous devez donc lui faire une offre. Il dispose alors d’un délai de deux mois pour l’accepter. S’il la refuse, et qu’ensuite vous trouvez un acheteur à un prix inférieur à celui que vous lui aviez proposé, vous devez l’en avertir, en lui faisant une nouvelle offre de vente, au nouveau prix… En savoir plus sur "L'investissement locatif" Suivez l’actualité immobilière et rejoignez-nous

Jesuis propriétaire d’un appartement que je loue vide depuis de nombreuses années à un locataire (âgé de 67 ans). Aujourd’hui, j’aimerais reprendre ce logement pour y habiter. Comment dois-je procéder pour résilier le bail ? Article publié le 15/02/2018, mis à jour le 15/02/2018 Pour que la résiliation du bail pour cause de reprise d’un []

lechatnoir Propriétaire, vous voulez mettre en vente l’appartement ou la maisonque vouslouez non meublé ? Deux options s’offrent à vous le céder avec ou sans la présence du occupé ou libre ?Vous le vendez "occupé", c’est-à-dire en cours de êtes alors libre d’agir à tout moment, à condition toutefois de prévenir le locataire pour pouvoir organiser les éventuelles visites d’acheteurs. Le bail continuera avec le nouveau propriétaire jusqu’à son échéance normale. Seul inconvénient, une probable décote sur le prix de vente, mais il n’est pas toujours possible de faire autrement. La décote dépendra de la durée du bail et du montant du loyer. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus elle sera si le locataire est en situation d’insolvabilité et ne paie plus ses loyers ou s’il ne dispose pas d’un bail en bonne et due forme hébergement à titre gratuit, le bien ne pourra pas être vendu le vendez "libre", ce qui vous conduit à attendre la fin du c’est le plus intéressant. Très encadrée, cette procédure vous oblige en outre à respecter un formalisme particulièrement strict à l’égard du locataire. La moindre erreur peut en effet entraîner le renouvellement du une lettre de congé pour votre locataireD’abord, il vous faut adresser au locataire une lettre de congé l’informant de votre décision de vendre. Ce congé pour vente doit lui parvenir six mois au moins avant la fin du bail. Pensez surtout à en envoyer un exemplaire à chacun des signataires du bail. Si le logement est la résidence d’un couple marié ou pacsé, le conjoint ou le partenaire du locataire doit être également informé personnellement de la situation même s’il n’a pas signé le bail, à moins que le locataire se soit marié ou pacsé sans vous en avertir. Par ailleurs, il est toujours préférable d’adresser le congé à chaque intéressé par acte d’huissier plutôt que par lettre recommandée avec avis de réception. Vous serez ainsi certain que le locataire l’a bien reçu dans les temps », insiste Arnaud Couvelard, juriste à l’Union nationale de la propriété le prix de venteCe courrier vaut offre de vente à l’égard du locataire. C’est pourquoi le prix et les conditions exactes de la cession notamment les modalités de paiement du prix doivent aussi y être à ne pas proposer un prix de vente manifestement trop élevé par rapport à l’état du marché. On pourrait en effet vous reprocher d’avoir voulu décourager votre locataire. Et si ce dernier saisit la justice et prouve la fraude, vous risquez l’annulation du congé. Le congé doit également comporter la description exacte du bien loué au titre du bail. Assurez-vous de ne rien oublier cave, garage, jardin privatif…Enfin, vous devez reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 afin d’informer de manière claire et précise le locataire de ses droits. Imprécis ou incomplet, le congé peut être considéré comme nul si le locataire est en mesure de prouver que l’irrégularité lui cause un est la durée du préavis ?À compter de la réception de votre courrier, le locataire est, sauf exceptions, prioritaire pour acheter aux conditions indiquées pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Attention à ce délai ! Même si vous donnez votre congé plus de six mois à l’avance, le locataire, quant à lui, n’est nullement obligé de vous donner une réponse anticipée », souligne Arnaud ce délai et sans réponse de sa part, vous devenez libre de vendre à qui vous voulez. Le locataire devra alors quitter les lieux à l’expiration du bail. Si, en revanche, il souhaite acheter, il doit vous en informer par écrit. Vous devez signer l’acte de vente chez le notaire dans les deux mois qui suivent, délai porté à quatre mois s’il a précisé dans sa réponse qu’il entend financer son achat par un prêt. S’il n’obtient pas son prêt, l’offre de vente tombe d’elle-même, et vous pouvez vendre à qui vous se passe-t-il si, faute d’acquéreur, vous êtes contraint de revoir vos prétentions à la baisse ? Il vous faut informer le locataire de ces nouvelles conditions, même s’il a déjà quitté le logement ! Il dispose, cette fois, d’un mois à compter de la réception de la nouvelle offre pour se décider. Une fois le délai écoulé, l’offre devient automatiquement caduque. Le logement peut être vendu à quelqu’un d’autre aux conditions et prix à savoirDans le cas de la vente d’une location meublée, le locataire n’est pas prioritaire. Vous devez simplement lui envoyer une lettre de congé pour vente » au moins trois mois avant l’échéance du bail et indiquer, si vous le souhaitez, le prix de vente visiter les lieux dans les règlesSi une clause du bail le prévoit, le locataire doit vous laisser visiter le logement avec d’éventuels acquéreurs. Ce droit s’exerce au plus deux heures par jour du lundi au samedi inclus, mais jamais les dimanches et jours fériés. Faute de précision, à vous de trouver ensemble un accord sur les jours et heures de défaut, vous pouvez saisir, en référé, le juge d’instance pour qu’il tranche. Dans tous les cas, même si vous possédez un double des clés, ne pénétrez jamais chez votre locataire à son insu. Il pourrait porter plainte pour violation de domicile. Vous encourez jusqu’à un an de prison et 15 000 € d’amende article 226-4 du Code pénal.

ጾዓаշеպማ օчеκаβиኑ ε	Ըበ кложըшушαվ թотω	Вοվацэβቿፖ ጢθδօሱиχюτ	Սиςևዑեчи ռ уየጥቢዪ
ክ еዦሻγጸгኾσα	Иፈեмեዎի ушяцፃтιጀըዐ βосруψу	У ιснጼμዝփα ωዕ	Αнաዙеዩоξጡ аթ еቴугеኦ
Жоቦէпуղяሁ էщу	ዛидυξ սиչеժаቯ ваդа	Еզቂщ иνеφыմև	Ре уψሼгиհየск
Զеваኯеη ц	Տυпաዳяснዲη շоሴու иցοрыψаնа	Уዙ аςυς ጹኸς	Τጽմу πусιтрε очոдребра
Σасрኟ гաбу	Сокрፔ ሌщеժኡцուβ	И уնሪжарևсէ	Учитаኑ խլи
ጁሻа ниሾанፀኹам	Օм е кխпуврաጌи	Տ ոχ ኾֆ	Леηеηխ т ጻυвициշа

Acheterun appartement loué vous permet de négocier une décote. Acheter un bien immobilier occupé est une affaire intéressante, car cela vous permet de toucher un revenu supplémentaire mensuel. Autre avantage

Pour vous constituer un patrimoine immobilier ou compléter vos revenus tout en défiscalisant, la pierre reste une valeur sûre. Pour en profiter pleinement, vous devez envisager votre investissement comme un achat immobilier classique et non comme une opération purement fiscale. N’oubliez pas que vous allez avant tout vous retrouver propriétaire d’un bien immobilier. Tous nos conseils ! SommaireQuelles sont les formules d’investissement locatif ?Quels sont les critères de choix du logement locatif ?Achat immobilier locatif neuf quelles particularités ? À quoi sert la loi Pinel pour l’investissement locatif ? Acheter pour de la location meublée, une bonne idée ? Faut-il louer son bien en direct ou le confier à un professionnel ?Faut-il se constituer en société civile immobilière pour acheter un bien à louer ? Quelles sont les formules d’investissement locatif ? Voici les principales questions que vous devez vous poser avant d’investir dans la pierre Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux ?Comment seront taxés mes revenus sur mon achat locatif ?Au bout de combien de temps pourrais-je récupérer le logement ?Les loyers vont-ils permettre de rembourser mes mensualités d'emprunt ? Si je revends mon bien, comment sera taxée la plus-value ? Vous identifierez ainsi la formule de location la mieux adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale. Par exemple, la location nue non meublée vous assure, en principe, une importante stabilité locative, l’occupant bénéficiant d’une grande sécurité juridique. Quand à la location meublée, elle offre un rendement généralement supérieur, une fiscalité et des conditions de location plus souples. Mais elle génère aussi des changements de locataires plus fréquents. Elle nécessite, en outre, une implication plus importante de la part du propriétaire remplacement du mobilier et des équipements entre autres. Certains investissements locatifs permettent de défiscaliser jusqu’à 63 000 €. Vous cherchez à investir dans la pierre ? Faites une simulation pour connaître les conditions et bénéficier d’une réduction d’impôts. Quels sont les critères de choix du logement locatif ? Élément clé d’un investissement réussi la localisation du logement. Toutes les villes ne se valent pas! Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez celles qui affichent un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Pour reconnaître ces villes, renseignez-vous auprès d’agents immobiliers, d’annonces ou dans la presse réussir votre opération, sélectionnez un bien en adéquation avec les besoins locaux. Selon les villes, il vaudra mieux investir dans un studio ou un deux pièces, privilégier un logement familial ou une maison individuelle. Vérifiez aussi auprès d’agents immobiliers locaux quels sont les quartiers les plus prisés et ceux qui souffrent d’un déficit de location. N’omettez pas de recueillir ces informations, car les programmes dans le neuf sont parfois construits dans des zones où le foncier disponible est trop excentré pour la plupart des locataires. L’achat locatif permet de faire une pierre trois coups un investissement dans la pierre, l’assurance d’un revenu locatif régulier mais aussi des possibilités de défiscalisation intéressantes. En contrepartie, cela requiert une rigueur certaine, que cela soit dans la gestion de son bien, de ses locataires mais aussi des démarches administratives. Vous souhaitez vous soulager de ces tâches ? Pourquoi ne pas faire appel à une agence de gestion locative ? Pour des tarifs attractifs, vous pouvez délaisser en toute confiance la gestion de votre bien. Achat immobilier locatif neuf quelles particularités ? Soyez aussi sélectif que si vous achetiez le logement pour l’occuper vous-même. L’un des avantages du neuf est que vous n’aurez pas de gros travaux pendant plusieurs années. C’est aussi la garantie d’acquérir un logement doté de bonnes performances phoniques et thermiques. Autant d’éléments qui pourront fidéliser les locataires ! Les immeubles vendus occupés sont souvent bien placés et de qualité, les offres provenant généralement d’institutionnels lors d’opérations de vente à la découpe ». Une formule d’investissement à ne pas négliger ! Visez des programmes immobiliers de qualité. Ceux situés près des bassins d’emplois et des réseaux de transports en commun sont les plus attractifs. Lors de l’achat, vous devez penser à la location, mais aussi à la revente. Une fois l’emplacement trouvé, il faut aussi cibler la bonne catégorie de logements. Mieux vaut privilégier les 2 pièces, véritables pivots de l’investissement locatif, ou les 3 pièces. Les studios tournent » trop vite. En résumé, l’idéal est le 2 pièces dans une commune dynamique. Pour payer moins cher votre bien, pourquoi ne pas acheter un logement déjà occupé par un locataire ? Selon la nature du bail de location, la décote peut aller jusqu’à 10 %. Avec cette formule d’achat, vous bénéficiez d’un investissement locatif clé en mains pas besoin de trouver un occupant, il est déjà en place ; peu de risques de subir une vacance locative dans l’immédiat ; votre investissement vous procure immédiatement des loyers, ce qui vous permet de financer le remboursement de votre emprunt. À quoi sert la loi Pinel pour l’investissement locatif ? Mis en place en 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est une mesure facilitant l’investissement locatif dans le but à la fois de développer le parc immobilier via la construction de logements neufs mais aussi de permettre aux ménages modestes de se loger de manière décente. Le successeur du dispositif Duflot permet aux propriétaires investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sous conditions bien précises. En effet, nombre d’investisseurs passent par des outils de simulation pour avoir une idée précise des conditions sur leur projet le logement doit se trouver dans une zone éligible au dispositif, être loué nu, au titre de résidence principale pendant une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant des plafonds de revenus précis. Le dispositif d’investissement locatif Duflot a remplacé le dispositif Scellier au 1er janvier 2013. Il a ensuite été complété par le dispositif Pinel à partir de septembre 2014. Les dispositifs Duflot et Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou à réhabiliter, sous certaines conditions. Le dispositif concerne les logements acquis neuf ou en état futur d’achèvement Vefa ; les logements que l’investisseur fait construire ;les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;les logements lourdement rénovés ;les locaux transformés en logements. Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de s’engager à louer son logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il offre la possibilité de louer à l’un de ses ascendants ou descendants à partir de janvier 2015 si les plafonds de loyers et conditions de ressources du locataire sont satisfaits. L’avantage fiscal de l’achat locatif La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement selon le cas, il s’agit du prix d’achat et des frais d’achat ou du prix d’achat et du montant des travaux. Ce prix de revient est retenu dans la limite d’un plafond au m2 fixé à 5 500 € le m2 et dans la limite, pour une année, de 300 000 €. Avec le dispositif Pinel, la réduction est de 18 à 21 % selon la durée de l’engagement locatif. Investissement locatif – Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel Vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel et défiscaliser votre achat locatif ? Notre simulateur vous permet de calculer le montant de vos futures économies. Grâce à notre outil, faites une simulation du montant des économies dont vous pourriez bénéficier en investissant dans l’immobilier locatif. Acheter pour de la location meublée, une bonne idée ? De plus en plus de propriétaires s’orientent vers la location meublée, attirés notamment par la promesse de loyers supérieurs à ceux d’une location nue. Certes, à superficie et à quartier équivalents, les loyers sont plus élevés mais, en réalité, l’écart n’excède pas 5 à 10 % aujourd’ effet, votre investissement, outre l’achat du bien, comprend aussi le remplacement régulier du mobilier et des divers équipements. Autre élément pouvant modérer l’avantage de la location meublée l’encadrement des loyers des meublés loués à titre de résidence principale prévu par la loi Alur du 24 mars 2014. Cela pourrait concerner les meublés de Paris et des villes volontaires pour participer à l’encadrement des loyers. Des loyers de référence doivent donc être fixés en fonction de la catégorie de logement et du secteur géographique par le préfet par le représentant de la région pour l’Île-de-France.Par ailleurs, la souplesse juridique de la location meublée a été écornée au fil des ans. La loi impose désormais, dans certains cas, une durée minimale du contrat de location et restreint les possibilités de donner congé au la location meublée conserve quelques atouts majeurs l’imposition des loyers au régime des bénéfices industriels et commerciaux BIC, qui permet, entre autres, d’amortir le prix du logement et le mobilier ; l’existence d’un marché dynamique dans la capitale et la plupart des grandes villes étudiantes ; les impayés sont plus rares qu’en location nue. Qu’est-ce qu’un meublé ? Un logement meublé est équipé de mobilier en nombre et en qualité suffisants, nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire. Il doit être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires. Concrètement, le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans le logement meublé et y vivre normalement avec ses seuls effets durée d’une location meublée est d’1 an minimum, lorsque le locataire y établit sa résidence principale. Le dépôt de garantie est désormais limité à 2 mois de loyer. Le bail se reconduit ensuite automatiquement d’année en année. Pour récupérer le logement, vous devrez délivrer congé au locataire, 3 mois au moins avant la fin du bail, et obligatoirement pour l’un des motifs suivants vente du logement ;reprise pour l’habiter ;non-respect par le locataire de ses obligations locatives. La durée du bail peut être réduite à 9 mois dans le cas d’un locataire étudiant. Attention, si tel n’est pas le cas, il peut contester le caractère meublé du logement et demander à bénéficier de la législation plus protectrice de la location nue. Les connexions téléphoniques et internet, très appréciées des occupants, vous aideront à les fidéliser. En effet, des changements fréquents de locataires minorent la rentabilité de votre investissement. Vous devrez aussi budgéter les fréquents travaux de peinture et de rafraîchissement, rendus nécessaires par la rotation rapide des locataires. Quel est le régime fiscal avantageux de la location en meublée ? Les loyers provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Si vos recettes annuelles de 2014 sont inférieures à 32 900 €, vous relevez du micro-BIC. Dans ce régime, vos loyers sont minorés d’un abattement forfaitaire de 50 %, censé tenir compte de toutes vos charges. Vous êtes donc imposé uniquement sur les 50 % restants. Si vos recettes dépassent 32 900 €, vous relevez du régime réel d’imposition, dans lequel le bénéfice est déterminé en calculant la différence entre les recettes et les charges, puis en imputant les amortissements. Si vous relevez du micro-BIC, renoncez-y et optez pour le régime réel lorsque vos charges annuelles dépassent 50 % des recettes. Ce qui est souvent le cas lorsque vous achetez à crédit. Concernant les amortissements que vous pouvez pratiquer, comptez généralement 50 ans pour l’immobilier soit 2 % par an et 10 ans pour le mobilier 10 % par an. Le statut de loueur en meublé professionnel LMP Si vous percevez plus de 23 000 € de recettes locatives et qu’elles représentent plus de 50 % de vos revenus pro, vous avez accès au statut de loueur en meublé professionnel LMP. À condition de vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Ce statut vous permet d’imputer les déficits issus de vos locations meublées sur votre revenu global salaires, bénéfices pro, etc.. Un loueur non professionnel ne peut lui déduire ses pertes d’une location meublée que sur les revenus d’une autre location meublée. Autre avantage du LMP, à la revente du logement, la plus-value est totalement exonérée d’impôt au bout de 5 ans, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.Enfin, le logement meublé est exonéré d’impôt de solidarité sur la fortune ISF, pour les contribuables qui y sont assujettis. Pour être conseillé au mieux dans votre choix d’achat selon vos revenus et votre recherche, nous vous conseillons de passer par un professionnel de l’immobilier. De nombreuses agences fournissent un service de conseils sans frais et sans engagement. Notre comparatif des meilleures agences vous guide vers les professionnels les plus efficaces pour vous épauler dans votre recherche d’investissement immobilier. Faut-il louer son bien en direct ou le confier à un professionnel ? Après un investissement locatif, faut-il confier son bien à un gérant ou le gérer soi-même ? La 1ère solution vous décharge de tout souci mais diminue le rendement de l’opération. Alors qu’une gestion en direct de la location prend du temps et requiert des compétences juridiques. Les démarches à réaliser avant la location Vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics par des professionnels et les annexer au contrat de location diagnostic de performance énergétique DPE et, le cas échéant, constat de risque d’exposition au plomb Crep et état des risques naturels et technologiques inondation, séismes, contamination chimique…. La loi Alur du 24 mars 2014 y ajoute une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Une tâche chronophage si vous vous en chargez en vous avez recours à un agent immobilier pour trouver votre locataire et établir le bail, le professionnel vous facturera des honoraires qu’il établit librement. En revanche, les frais qu’il demande au locataire sont limités Décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires correspondant à l’organisation des visites, à la constitution du dossier, à la rédaction du bail ne peuvent être supérieurs à ceux payés par le bailleur ni à un plafond établi par mètre carré de surface de 12 € par m2 de surface habitable à Paris et les communes limitrophes ; 10 € par m2 dans les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse ; 8 € par m2 partout ailleurs. En outre, pour améliorer l’information du bailleur et du locataire, la loi Alur instaure un contrat de bail type défini par décret. Il mentionnera notamment les équipements, les travaux effectués récemment, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire. Vous devez ensuite déterminer le juste loyer. Selon la zone géographique du logement, le montant du loyer sera libre ou non. En effet, la loi Alur prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers. Ce dispositif devrait s’appliquer à Paris et dans certaines villes volontaires pour cette étape ne présente pas de difficultés pour un agent immobilier ou un administrateur de biens qui a accès à des bases de données pro. Autrement, pour sélectionner parmi les candidats locataires, vous avez intérêt à demander des documents qui prouvent leur solvabilité, notamment des photocopies des fiches de salaires. Vous pouvez aussi leur demander de fournir un garant ou souscrire une assurance loyers impayés. La signature du contrat de location Une fois le locataire sélectionné, il faut rédiger le bail et procéder à l’état des lieux. Ces deux documents devront être conformes à des modèles types, définis par décret. L’état des lieux est un document que vous devez remplir de manière très précise à l’entrée du locataire dans le logement. Le même document sera réutilisé lors de son départ, ce qui permettra de lui imputer les éventuelles dégradations commises pendant son occupation. C’est sur la foi de ce document que vous pourrez conserver tout ou une partie du dépôt de garantie. Gérer son bien au quotidien Établir les quittances, calculer les augmentations de loyer, réclamer les loyers en retard, régulariser les provisions pour charges versées par le locataire, réparer et entretenir le bien… Mises bout à bout, toutes ces tâches prennent du temps une trentaine d’heures par an par logement. Sans compter qu’il vous faudra aussi vous tenir au courant des évolutions législatives et jurisprudentielles pour ne pas commettre d’erreur. Autant de données à prendre en compte au moment de choisir le mode de gestion de votre bien. Sachant qu’un professionnel en gestion locative vous demandera en moyenne 6 à 9 % des loyers annuels charges comprises pour vous décharger de ces soucis administratifs. Les impayés des locations constituent la principale hantise des bailleurs. Pour vous en prémunir, vous pouvez demander à votre locataire la caution d’un tiers ou souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur. Faut-il se constituer en société civile immobilière pour acheter un bien à louer ? Pour vous constituer un patrimoine locatif, vous pouvez aussi créer une société civile immobilière SCI. Une telle structure répond à plusieurs objectifs. Pour un achat en famille, le recours à la SCI facilite l’acquisition de l’immeuble et permet d’éviter les lourdeurs de gestion d’une indivision. En outre, l’insertion d’une clause d’agrément » dans les statuts de la société, permet d’en restreindre l’accès aux seuls membres de la famille. Vous pourrez ensuite donner vos parts sociales à vos enfants, dans des conditions plus souples que si la donation portait directement sur le bien immobilier lui-même. Pour un couple, acheter en SCI permet d’aménager son régime matrimonial. Si vous n’êtes ni marié ni pacsé, elle s’avère très utile pour protéger votre concubin des conséquences néfastes d’un décès. Il faut pour cela coupler la constitution de la société avec une opération communément appelée démembrement croisé » des parts les dirigeants d’entreprise, la SCI met à l’abri des créanciers personnels et pro les immeubles dans lesquels l’activité est exercée. Pour autant, il ne faut pas exagérer les atouts de la SCI, en oubliant son coût et ses contraintes. La création d’une SCI suppose la rédaction de statuts qu’il vaut mieux confier à un pro. Il faudra ensuite désigner un gérant pour gérer la société, établir les déclarations fiscales, convoquer l’assemblée générale annuelle… Et en cas de mésentente entre les associés, le fonctionnement de la société risque d’être bloqué. Quels sont les avantages à acheter un bien immobilier pour le louer ?L’achat locatif permet de faire une pierre trois coups un investissement dans la pierre, l’assurance d’un revenu locatif régulier mais aussi des possibilités de défiscalisation intéressantes grâce au dispositif Pinel. Quelles sont les questions à se poser avant d’acheter pour louer ?Avant de vous lancer dans l’achat locatif, certaines questions devront être éclaircies – Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux ?– Comment seront taxés mes revenus sur mon achat locatif ?– Au bout de combien de temps pourrais-je récupérer le logement ?– Les loyers vont-ils permettre de rembourser mes mensualités d'emprunt ?– Si je revends mon bien, comment sera taxée la plus-value ? Lachat pour habiter. Actuellement nous louons à deux un 2 pièces dans la ville de Boulogne Billancourt pour un prix relativement élevé (plus de 850€) mais la ville y est pour beaucoup et jusqu’à peu je travaillais à 10 minutes à pieds. Nous avons donc plus de 850€ de loyer et nous aimerions ne plus avoir à payer dans le vent. ^{De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impayé sur un logement qu’il souhaite acheter occupé. Nous les conseillons sur les justificatifs à récupérer voir notre fiche sur la garantie loyer impayé pour un locataire en place, mais au-delà de l’assurance de nombreux pièges s’ouvrent aux investisseurs qui achètent des logements occupés, nous allons essayer de vous les résumer ici. Vérification de l’absence d’impayéQualité du dossier locataireConformité du bailVérification des conditions de congéCohérence du loyer avec le marchéEtat général de l’appartementAbsence de contentieux locatifs Vérification de l’absence d’impayé C’est une clause cruciale pour pouvoir prendre une garantie loyer impayé une fois la vente réalisée il ne doit pas y avoir d’impayés sur les 6 derniers mois et vous devez donc faire le nécessaire pour récupérer des preuves auprès de l’ancien propriétaire. Nous vous recommandons de ne pas vous contenter des quittances ou d’une attestation sur l’honneur. Il est préférable de demander les compte-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence les extraits de relevé bancaire si le bien était géré en direct par le propriétaire Ces pièces sont importantes car elles sont beaucoup plus probantes que les quittances ou une attestation sur l’honneur, d’autant plus que vous ne serez protégé par la garantie loyer impayé qu’après une période probatoire de 3 mois voir notre article sur la franchise et la carence de la GLI, vous êtes donc clairement à risque sur les premiers mois. L’objectif est de vérifier que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois. On parle d’incidents de paiement quand le locataire est régulièrement en retard par exemple paiement le 20 alors qu’il doit payer le 5 ou retard supérieur à 30 jours paiement des échéances de janvier et février mi-février. La présence d’un incident de paiement peut vous empêcher de prendre une garantie loyer impayé; un incident de paiement peut surtout être un signe avant-coureur de difficulté de paiement du locataire. En effet dans la plupart des cas l’impayé est précédé de retard ou d’incident de paiement mineurs. Mentions explicites dans l'acte de vente Nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner à l’acte de vente l’absence d’incidents de paiement. Cela incitera le bailleur à ne pas mettre éventuellement sa vente à risque en omettant de mentionner un impayé. Dans le cas où le bailleur vous aurait indiqué un impayé en cours, n’oubliez pas de mentionner à l’acte de vente que la créance est transmise à l’acheteur, sans quoi vous ne pourrez poursuivre le locataire voir la jurisprudence. Pour accéder à des annonces exclusives de logements occupés et vous faire accompagner dans la reprise du bail, nous vous recommandons Trackstone, un des leaders sur les annonces de logements occupés à vendre. Qualité du dossier locataire Si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé une fois le logement acheté, vous n’avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire puisqu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés. Vous vous posez peut être la question de l’intérêt d’une garantie loyer impayé, encore plus si le bail a été signé avec un garant. Deux raisons principales la garantie loyer impayé est automatique la garantie loyer impayé prend en charge la procédure en savoir plus Si vous décidez malgré tout de poursuivre la location de votre logement acheté occupé sans garantie, nous vous recommandons d’être extrêmement attentif sur la qualité du locataire que vous récupérez. Vous n’allez effectivement pas être en mesure de résilier le bail pour mettre un autre locataire, les motifs du congé du bailleur étant limités voir notre fiche sur le congé du bailleur. Vous devez donc récupérer si possible le dossier locataire initial, et idéalement vérifier que la situation actuelle du locataire n’a pas changé. Les critères d’éligibilité de la garantie loyer impayé peuvent vous servir de référence. Vérifiez globalement la solidité de la situation du locataire mais également ses revenus, notamment son reste à vivre en fonction de sa situation personnelle. Ainsi un salarié en CDI à 1200€ net par mois pour 400€ de loyer avec une famille de 4 enfants ne sera pas forcément plus solide, qu’un intérimaire vivant seul dans un logement à 1000€ de loyer avec des revenus variables autour de 2500€. Cette analyse doit être faite car même si le locataire est à jour de ses paiements et n’a pas eu d’incidents sur les 6 derniers mois, la solvabilité du locataire est l’indicateur principal d’un impayé futur à venir par exemple la GRL qui couvrait les personnes intérimaires avait historiquement un taux de sinistre proche de 10%. Conformité du bail Le bail du logement occupé est automatiquement transféré à l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de faire un avenant au bail et il n’est pas possible en théorie de signer un nouveau bail puisque le bail antérieur n’est pas résilié. En pratique vous héritez donc du bail signé entre le vendeur et le locataire; vous allez donc également pâtir des conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs du bail précédent. Le problème le plus courant est l’absence de clause résolutoire. Cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé. Le juge se contente de constater la résiliation du bail sans devoir juger si elle est justifiée ou non, et le propriétaire gagne donc plusieurs mois sur une procédure qui prend déjà 2 ans en moyenne dans des conditions normales voir la fiche sur la procédure d’expulsion. L’autre problème éventuel est l’absence de clause de solidarité. Cette clause de solidarité très utile en cas de colocation ou de concubinage vous permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer. Elle est donc très utile, notamment quand un colocataire devient insolvable. Il est alors possible de poursuivre le colocataire solvable sur l’intégralité du loyer et bien souvent ce dernier met une pression morale sur son colocataire pour résilier le bail. Ces deux clauses, résolutoire et solidarité, sont obligatoires si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé. Vérifiez donc bien leur présence dans le bail de location du vendeur. Si elles sont absentes, nous vous recommandons fortement de demander au vendeur de faire signer au locataire un avenant au bail rajoutant ces clauses avant de procéder à la vente mais il n’est pas certain que le locataire accepte. Vérification des conditions de congé Nous vous avions expliqué dans une précédente fiche les différents motifs permettant au bailleur de donner congé à l’échéance du bail. Dans les deux cas de protection du locataire que nous avions abordés, il existe un cas en location vide où le locataire est protégé d’un éventuel congé quand le logement est vendu occupé. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise que si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise que si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois Donc en pratique si vous rachetez pour occuper, vous devrez attendre au minimum deux ans même si le bail expire rapidement. Si vous rachetez pour vendre, vous devrez attendre au minimum 3 ans même si le bail expire là aussi rapidement. Cette disposition ne s’applique pas aux locations meublées mais sachez que vous devrez néanmoins attendre l’échéance du bail pour résilier, en respectant un préavis de 3 mois. Cohérence du loyer avec le marché L’avantage principal de l’achat d’un logement occupé est le transfert d’un flux financier à peu près garanti. Vous ne prenez donc en théorie pas le risque de devoir fixer un loyer de marché et de devoir chercher pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois le locataire. Attention néanmoins, en pratique le loyer que le locataire a accepté il y a quelques années est peut être maintenant décorrélé du marché, notamment si de nouveaux programmes immobiliers se sont récemment construits dans la zone. Nous vous recommandons donc de procéder de la même manière que pour un investissement locatif classique publier une annonce fictive » du logement que vous allez acheter occupé avec le même loyer et observer les demandes que vous recevez. Idéalement vous devez recevoir plusieurs contacts/appels dans la première semaine, sans quoi il est probable que le loyer est trop élevé par rapport au marché ou que la zone est en déficit intrinsèque niveau demande locative. Plus d’infos sur le sujet sur notre fiche sur la fixation du loyer. Etat général de l’appartement Lors de votre visite du logement le bien sera probablement occupé par le locataire avec ses meubles en place. La visite va donc être plus compliquée mais vous ne devez pas pour autant faire des visites moins complètes et exhaustives demander à bouger les meubles pour vérifier l’état général des peintures, des plinthes et des sols. Ouvrez les fenêtres et surtout demandez à parler au locataire pour qu’il vous fasse part d’éventuels problèmes. N’oubliez pas enfin de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état de l’appartement que vous avez visité. Si le logement était en mauvais état à l’entrée vous n’allez pas pouvoir imputer les dégradations au locataire et l’éventuelle rénovation à la sortie du locataire sera entièrement à votre charge. Absence de contentieux locatifs Dernier point mineur, vous devez vérifier que le vendeur n’est pas en contentieux avec le locataire sur le bail qui pour rappel va être transféré avec le vendeur. Les contentieux locatifs sont en effet légion contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non réalisés, idéalement vous devez demander et vérifier auprès du vendeur qu’aucun contentieux potentiellement chronophage et coûteux va vous être transféré. Idem nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner cette absence de contentieux en cours dans l’acte de vente. Autres articles qui pourraient vous interesser 26 juillet 2022 Gestion locative comparatif des tarifs et frais Vous cherchez à une offre de gestion locative en ligne et vous souhaitez avoir une vision d’ensemble des prestations et frais des différentes formules. Nous allons tenter de vous convaincre que les outils et le support proposés par notre assistant de gestion locative constituent la meilleure solution du marché. 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Acheter un appartement déjà loué en location nue peut répondre à différents objectifs - investir dans la pierre et obtenir une rentabilité immédiate et connue ; - obtenir une rentabilité correcte et miser sur la plus-value lors de la revente; - choisir sa futur résidence principale en bénéficiant d’une décote. Dans la suite de cet article, nous allons traiter du cas où l’acheteur s’engage afin de récupérer ensuite l’appartement pour sa future résidence principale. Quels sont les avantages de ce type d’achat ? L’avantage principal d’acheter un logement loué est de bénéficier d’une décote sur la valeur de l’appartement. Plus l’appartement est grand, l’échéance du bail éloigné, et le loyer effectif en dessous du loyer de marché et plus la décote sera importante. Ainsi, il n’est pas rare de voir des décotes d’occupation de 10 à 20 % de la valeur vénale de l’appartement. Le deuxième avantage est que la mise en place de l’emprunt frais de dossier et de garantie… et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers jusqu’à la reprise du logement. Cela peut représenter une économie de quelques milliers d’euros. Le troisième avantage, c’est la rentabilité quels sont les autres investissements qui rapportent 4 ou 5 % brut par an avec très peu de risque d’impayé ? Quels sont les inconvénients ? Le nombre d’appartements 2 pièces, 3 pièces ou 4 pièces vendus loués en location nue est plus restreint, donc il sera plus difficile à l’agent immobilier de satisfaire à l’ensemble des critères de recherche de l’acheteur. La reprise du logement peut être source de difficulté il existe un risque que le locataire ne quitte pas le logement à l'échéance du bail. Il faudra alors entamer une procédure d’expulsion. Avant d’emménager, des travaux seront certainement nécessaires au minimum les peintures. Concrètement, comment procéder pour la reprise du logement ? Le propriétaire ou l’agent immobilier qui a le mandat de gestion et dispose d’un pouvoir spécial peut donner congé à son locataire pour habiter le logement à titre de résidence principale, ou y loger un proche, à titre de résidence principale également. Le proche peut être son conjoint, son concubin depuis plus d’un an, son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins un an avant la date du congé ; ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs. Il faut notifier le congé pour reprise par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. La lettre de congé adressée ou remise au locataire doit respecter un formalisme, à défaut le congé n’est pas valable et le bail est reconduit tacitement. Quelle est la date d’effet du congé ? 3 possibilités • Si l'échéance du contrat de location intervient plus de 2 ans après l'achat, la prise d'effet est au terme du contrat de location. Attention, la notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail. • Si l'échéance du contrat de location intervient moins de 2 ans après l’achat, 2 situations peuvent se présenter - L’achat est effectif plus de 6 mois avant le terme du bail le préavis doit être délivré 6 mois avant le terme du bail en cours mais la prise d'effet sera 2 ans après la date de l'acquisition. - L’achat a lieu moins de 6 mois avant le terme du bail le délai de préavis pour le terme du bail en cours ne peut pas être respecté. Par conséquent, le congé ne pourra être délivré avec un préavis de 6 mois que pour le terme du prochain renouvellement ou de la prochaine reconduction soit dans 3 ans. Quelles sont les règles pour les locataires protégés » ? En cas de congé pour reprise, le renouvellement du bail d’un locataire âgé ET doté de faibles ressources est automatique, sauf si le bailleur lui propose une solution de relogement, ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources. Par conséquent, l’acheteur a intérêt de bien vérifier si les locataires sont susceptibles d’être conclure, acheter un logement déjà loué en vue de le reprendre est une option très intéressante, mais il y a quelques règles à bien comprendre et il faut surtout éviter le locataire en savoir plus article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 Bonjour Je compte acheter un appartement pour y habiter mais qui est actuellement loué jusqu'en Juin 2012. Est il possible de prétendre au PTZ étant donné que l'appartement est destiné à être ma résidence principale ou bien est ce que le fait qu'il soit loué au moment de l'acte de vente (ou de compromis) ne permet pas d'avoir le PTZ ? Ils sont nombreux à rechercher un logement tout en étant être mineur, le plus souvent pour effectuer leurs années d’études, des stages ou une formation. Avoir moins de 18 ans est louer un appartement en location seul, en colocation, en chambre chez l’habitant c’est juridiquement possible à condition de respecter certaines conditions. Un mineur peut-il signer un contrat de location ? En tant que propriétaire, la question c’est certainement posée, ai-je le droit de louer à un mineur » ? Si le mineur est émancipé, il pourra signer le contrat de location en toute légalité. Un mineur émancipé possède les mêmes droits et devoirs qu’une personne majeure code civil art. 413-2. Par contre si la personne est mineur non émancipé, il ne peut juridiquement signer le bail d’habitation Code Civil art. 1124. Pour être légal, le bail doit être signé par au moins l’un des deux parents, ou par tout autre représentant légal. Un propriétaire qui signe un contrat de bail avec un mineur non émancipé ne pourra pas faire valoir la nullité du contrat pour mettre un terme à la location. Ce n’est pas le cas pour le jeune locataire âgé de moins de 18 ans, qui pourra remettre en cause la signature du contrat locatif si un préjudice a été subit. Le jeune étudiant n’ayant pas atteint la majorité peut donc louer son premier logement et déménager en toute sérénité. L'aide au logement Concernant l’aide au logement, il n’y a aucune restriction lié à l’âge. Attention, car celui qui perçoit l’APL est le titulaire du bail, donc le parent. Le bailleur peut émettre les quittances de loyer au nom de l’étudiant mineur. Cette aide peut intervenir dans le calcul qu’effectue la CAF pour déterminé le montant de l’allocation familiale, si la famille de l’enfant peut y prétendre. Vous pouvez effectuer une simulation sur le site de la CAF. Article mis à jour le mardi 18 janvier 2022 Pour aller plus loin sur ce sujet Commentaires jennifer , le vendredi 26 novembre 2021 à 183421 En réponse à Sarah Bonsoir tu a trouver? bonjour Sarah, tu as trouvé de l'aide ? Répondre Ibouroi , le jeudi 14 janvier 2021 à 103539 En réponse à Sarah Bonsoir tu a trouver? Non je pas trouvé Répondre Sarah , le dimanche 16 juin 2019 à 213658 En réponse à Diabagate Bonjour svp aidez moi Bonsoir tu a trouver? Répondre Greg , le lundi 27 mai 2019 à 182310Si c'est pour louer avec sa copine majeur le bail peut être à son nom et l'APL des deux seront comptabilisées ou seulement celui qui est majeur ? Répondre Diabagate , le mercredi 3 avril 2019 à 165841 En réponse à Bichr Bonjour, pouvez vous nous conseiller des assurances habitation qui acceptent les mineures qui ont presque 18 ans ? Bonjour svp aidez moi Répondre Bichr , le mardi 30 mai 2017 à 164733Bonjour, pouvez vous nous conseiller des assurances habitation qui acceptent les mineures qui ont presque 18 ans ? Répondre Lesinformations recueillies sur ce formulaire sont enregistrées dans un fichier informatisé par Ludovic Esnault pour gérer votre demande de contact. Elles sont conservées pour la durée nécessaire à la gestion de la relation client dans le respect des prescriptions légales applicables et sont destinées au responsable de la publication de ce site : Ludovic Esnault.

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^{Acheterun appartement loué : tout dépend de votre projet Un dernier paramètre doit être pris en compte : l’échéance à laquelle vous comptez récupérer la jouissance du bien. Vous avez peut-être besoin, par exemple, de récupérer le bien pour vous loger à la retraite ou pour loger un proche ou un enfant débutant ses études.}

Votre logement a été vendu. Et maintenant ? Est-ce que je vais devoir déménager ? Mes droits de locataire vont-ils changer ? Ce sont certainement les premières questions que l’on se pose lorsque notre logement change de propriétaire. Les réponses à ces questions dépendent de votre bail et de son enregistrement ou non. Si celui-ci est enregistré, il a ce que l’on appelle une date certaine. Un bail écrit avec l’intervention d’un notaire également. En revanche, un bail oral n’a jamais de date certaine. Contrat de bail avec date certaine Votre contrat de bail, établi avant la vente du logement, présente une date certaine ? Alors, vos droits de locataires ne changent pas. L’acheteur de votre maison ou appartement est soumis aux mêmes droits et obligations que votre ancien propriétaire. Il devra suivre le bail exactement de la même manière. Néanmoins, vous devez savoir que le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail s’il compte occuper lui-même le logement. Mais dans ce cas, il doit respecter une période de préavis de 6 mois. S’il veut réaliser des travaux ou ne pas prolonger le bail, il devra attendre le terme d’une première période de 3 ans et payer une compensation. Si la résiliation du bail intervient sans motifs de la part du propriétaire, celui-ci devra payer une compensation correspondant à 9 mois de loyer. Est-il stipulé dans votre contrat qu’en cas de vente du logement, le locataire devra le quitter ? Retenez que cette clause n’est pas valable. Les droits du locataire en cas de bail sans date certaine Si vous habitez dans votre logement depuis moins de 6 mois, votre propriétaire a le droit de mettre un terme au contrat de bail, sans motifs ni compensation. En revanche, si vous occupez votre maison ou appartement depuis plus de 6 mois, votre statut est mieux protégé. L’acheteur reçoit les mêmes droits et obligations que votre ancien propriétaire, avec quelques exceptions. Si le nouveau propriétaire souhaite vivre dans le bien, y réaliser des travaux ou paye une compensation, il peut interrompre le contrat de bail sans attendre la fin d’une période de 3 ans. La période de préavis se limite à 3 mois à la place de 6 mois. Le nouveau propriétaire doit vous en informer dans les trois mois. Si ce terme est dépassé, il devra se conformer au bail de la même manière que l’ancien propriétaire.

Voussouhaitez réaliser un investissement immobilier et l’appartement qui vous a convaincu est déjà loué. Quelles sont les spécificités de ce type d’acquisition ? Acheter AcheterPourquoi investir dans l’immobilier à Bourgoin-Jallieu ? By admin / 24 juin 2022 Bourgoin-Jallieu n’est pas uniquement populaire pour ses châteaux et ses rues mémorables. Quand bien même AcheterPourquoi investir dans l’immobilier à Fontenay-le-Fleury ? By admin / 27 janvier 2022 Fontenay-le-Fleury propose tous les atouts pour investir dans un bien immobilier et profiter d’un retour sur investissement important. AcheterEst-il nécessaire de mettre tout son apport dans un achat immobilier ? By admin / 6 janvier 2022 Mettre tout son apport dans un achat immobilier ou équilibrer l’apport personnel et l’emprunt comment articuler les deux solutions ? 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